Rescindir un contrato de alquiler como propietario no es un proceso fácil, ya que está sujeto a ciertas leyes y regulaciones que protegen a ambas partes, como la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y otras normativas aplicables. Este proceso requiere seguir ciertos pasos legales para evitar conflictos y garantizar que ambas partes respeten sus derechos. A continuación, te explicamos cómo puedes rescindir un contrato de alquiler respetando la normativa española.

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Revisa las cláusulas del contrato de alquiler

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El primer paso es revisar detenidamente el contrato de alquiler firmado con el inquilino, ya que este documento establece los derechos y obligaciones de ambas partes.

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• Plazo de duración: la LAU regula los contratos de alquiler de vivienda, estableciendo una duración mínima de cinco años (si el propietario es una persona física) siempre que el inquilino quiera continuar. Sin embargo, en el contrato puede haber excepciones específicas para la rescisión.

• Rescisión anticipada: si el contrato incluye cláusulas que permitan la rescisión antes de finalizar este plazo, debes asegurarte de que la situación que enfrentas se encuentra recogida en ellas. Es común que los contratos contemplen la posibilidad de rescisión por causas como impago, subarriendo no autorizado o daños graves en la propiedad.

• Plazo de preaviso: si la rescisión es posible, generalmente se debe respetar un plazo de preaviso, que debe estar especificado en el contrato. Generalmente este plazo es de dos meses.

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Consulta la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España es la normativa principal que regula los alquileres de vivienda. La rescisión de un contrato de alquiler por parte del propietario solo es posible en ciertos supuestos regulados por esta ley como:

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• Impago de la renta: si el inquilino no paga el alquiler, el propietario puede iniciar un procedimiento judicial para la rescisión del contrato. Es una de las razones más comunes y se encuentra perfectamente regulada por la LAU.

• Subarriendo o cesión no autorizada: si el inquilino subarrienda la vivienda o la cede a otras personas sin autorización del propietario, constituye un incumplimiento grave y permite la rescisión.

• Daños intencionados o reformas no autorizadas: en caso de que el inquilino cause daños a la propiedad de manera intencionada o realice obras sin la aprobación del propietario, también puedes rescindir el contrato.

• Actividades peligrosas o ilícitas: la realización de actividades peligrosas, insalubres o ilegales dentro de la vivienda permite al propietario poner fin al contrato.

• Necesidad del propietario: según el artículo 9.3 de la LAU, si el propietario necesita la vivienda para uso propio o de un familiar directo, puede recuperarla después del primer año de contrato, siempre que se notifique con dos meses de antelación. Esta causa solo aplica a contratos de arrendamiento de vivienda habitual, no a otros tipos de alquiler como los contratos de alquiler temporales.

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Notifica formalmente al inquilino

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Una vez tengas una razón válida para rescindir el contrato, debes notificar formalmente al inquilino. Esta notificación debe cumplir con ciertos requisitos legales:

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• Notificación por escrito: la notificación debe ser clara, detallada y, preferentemente, enviada por medios oficiales como el burofax con acuse de recibo, para tener constancia de la entrega.

• Razón de la rescisión: debes especificar la causa legal por la que estás rescindiendo el contrato, ya sea impago, subarriendo sin autorización o necesidad personal de la vivienda.

• Plazo de preaviso: indica el tiempo que tiene el inquilino para desalojar el inmueble, respetando el preaviso estipulado en el contrato o por la LAU.

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Si el motivo de rescisión es la necesidad del propietario o de sus familiares directos, y pasados tres meses desde la notificación el propietario o sus familiares no ocupan la vivienda, el inquilino puede tener derecho a volver a la vivienda en un plazo de 30 días. Si esto no ocurre, el inquilino tiene derecho a solicitar una indemnización compensatoria, que puede cubrir los gastos por el desalojo o, en algunos casos, recibir una mensualidad de alquiler por cada año de contrato que no se haya cumplido.

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Realiza una inspección final de la vivienda

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Antes de que el inquilino abandone la propiedad, es recomendable realizar una inspección final para revisar el estado del inmueble y gestionar la devolución de la fianza. La LAU permite que el propietario retenga parte o la totalidad del depósito si el inquilino ha causado daños que exceden el desgaste habitual o si tiene deudas pendientes.

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En caso de detectar daños, es importante asegurarse de documentarlos con fotos o videos, ya que esto será importante si decides retener parte del depósito. Si todo está en orden, tienes un plazo de 30 días para devolver la fianza al inquilino y si hay reparaciones necesarias, debes justificar las deducciones.

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Rescindir un contrato de alquiler en España como propietario puede ser complejo, pero siguiendo los pasos correctos y cumpliendo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es posible evitar futuros problemas. Para evitarlo, es importante hacer una buena revisión del contrato, consultar la legislación aplicable, notificar formalmente al inquilino y realizar una buena inspección final del inmueble.  

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